Het is geen verrassing dat er een flink prijskaartje hangt aan wonen in New York, maar dit jaar stijgen de huren wel heel hard. De meeste huurders betalen voor hun appartement inmiddels 3500 euro per maand. Dat is 35 procent meer dan vorig jaar. Dat komt niet alleen door gretigheid van de huisbazen.

Een huurverhoging van 52 procent op een tweekamerappartement in New York. Aanvankelijk dacht de 30-jarige Amanda Morrow dat het om een grap ging. Ze woont er met haar man en hond. "De huur ging van 4200 dollar naar 6400 dollar per maand. Wij konden het niet geloven, maar het bleek echt waar te zijn."

Niet alleen de huur van Amanda's appartement stijgt. De meeste New Yorkers zien hun huur omhoog gaan. Stijgingen van dertig, veertig of vijftig procent zijn niet ongewoon. Ter vergelijking: in Nederland mogen huren in de vrije sector tot en met 1 mei 2024 met maximaal 3,3 procent omhoog per jaar.

Er zijn meerdere oorzaken, vertelt makelaar Kobi Lahav. Hij is ruim vijftien jaar actief op de New Yorkse huizenmarkt en heeft al veel extremen meegemaakt. "Er is in New York geen huurbescherming voor de vrije sector. Pandjesbazen mogen de prijzen zoveel verhogen als ze willen. Ze zijn alleen verplicht dit 60 dagen van te voren aan te geven."

Nu zijn er in New York ook rent stabilized en rent controlled appartementen. Dit is het gereguleerde deel van de huurmarkt, met een vastgelegd wettelijk maximum voor de huurstijging. Ongeveer de helft van de huurwoningmarkt bestaat uit dit soort appartementen. De andere helft uit woningen op de vrije markt. "Binnen die vrije markt zien we prijzen steeds hoger oplopen", aldus Lahav.

Hoge inflatie en de oplopende gas- en olieprijzen zorgen ook voor stijgende huren. Veel New Yorkse appartementen worden met olie verwarmd. Maar de verwarming is inbegrepen bij de huur. Je hebt geen eigen meter en het wordt dus niet apart bijgehouden per bewoner. Het is voor de rekening van de huisbaas. Wordt de energie duurder, dan moet de huisbaas die kosten doorrekenen in de huur.

Daarbij kregen huurders tijdens de pandemie vaak korting van hun huisbaas, tot wel 20 procent. "De pandemie legde de stad plat. Veel mensen verlieten New York en panden kwamen leeg te staan", zegt Lahav. "Er kwam zelfs een wet die huurders beschermde als ze door Covid-19 in financiële moeilijkheden zaten. Zo konden ze niet uit hun appartement gezet worden als ze geen huur betaalden. Sommige huisbazen liepen hierdoor maandenlang inkomsten mis, terwijl de hypotheek gewoon doorliep."

Die wet liep in januari van dit jaar af. Huisbazen hebben de 'coronakortingen' teruggedraaid om zo de geleden schade van de pandemie in te halen. Huurders betalen inmiddels weer de volle mep.

Nog een andere oorzaak is de stijgende hypotheekrente. "Mensen die de huur te duur vonden, gingen vaak over op het kopen van een woning", legt Lahav uit. "Nu zien we dat meer mensen blijven huren, omdat ze een koopwoning niet kunnen betalen."

De makelaar vertelt dat er nog iets speelt. "Tijdens de pandemie lag de bouw grotendeels stil. Veel nieuwe woningen zijn nog niet opgeleverd en er is meer vraag dan aanbod. New York is nog steeds een erg gewilde stad om te wonen. Kan je de huur niet meer betalen en besluit je te vertrekken? Dan staan er tien anderen in de rij om dit wel te betalen. Als de vraag minder wordt, passen huisbazen de prijs wel weer aan."

Er zijn nog geen cijfers bekend over hoeveel mensen uit New York vertrekken, maar Amanda en haar man verlaten de stad. Ze kunnen de nieuwe huurprijs niet meer betalen en zijn genoodzaakt te vertrekken. "We verlaten met pijn in ons hart New York. We hopen ooit terug te komen, maar dan moeten de prijzen echt gaan zakken."