Op Funda wemelt het van de door AI-gegenereerde interieurfoto’s. En dat gaat verder dan een likje digitale verf: een verouderde woning verandert in een moderne droomwoning, soms zelfs met een paar vierkante meter extra. Mag dat?

Wie een blik op verkoopplatform Funda werpt, ziet soms wonderlijke dingen. Op de originele foto is het dakterras smal en rommelig, met verweerde houten vlonders. In de AI-versie ligt er een strakke tegelvloer en is het terras ingericht met keurige plantenbakken en een grote loungebank, die in werkelijkheid niet eens zou passen. Zelfs het huis erachter ziet er niet meer hetzelfde uit. Foto

Een sterk verouderde badkamer met sobere witte tegels wordt op een AI-foto onherkenbaar opgepoetst. De ruimte baadt in marmer, heeft een hypermodern wastafelmeubel en alle leidingen en installaties zijn weggewerkt. Ineens lijkt het huis een droomwoning. Maar wie door de voordeur stapt, komt bedrogen uit. Foto

"Het is een grijs gebied", zegt advocaat Rick Hemstra. Hij is gespecialiseerd in technologie en recht. Volgens hem kun je deze kwestie op drie niveaus bekijken: de regels van Funda, de erecode van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) en de wet.

Funda scherpte in februari de regels voor AI-beelden aan, nadat het gebruik ervan snel toenam. Sindsdien mogen met AI bewerkte beelden alleen worden gebruikt als dit duidelijk in het beeld staat. Ook mag een AI-beeld geen misleidende voorstelling geven van de woning en mag het niet als hoofdfoto worden gebruikt, behalve bij nieuwbouwprojecten.

Nog steeds duiken er veel AI-bewerkte beelden op Funda op, waarbij niet duidelijk wordt vermeld dat het om AI gaat. Woordvoerder Claire Verhagen zegt dat het overkoopplatform niet actief monitort, 'om onze onafhankelijkheid te behouden'.

Funda komt pas in actie als het een melding krijgt dat een beeld misleidend is. De makelaar wordt dan gevraagd de foto aan te passen. Gebeurt dat niet, dan kan Funda de advertentie offline halen. "Het gros van de makelaars houdt zich eraan", zegt Verhagen. Tegelijkertijd erkent het platform dat 'het niet altijd goed gaat'.

Advocaat Hemstra vindt dat de regels van Funda 'redelijk goed' op orde zijn. ''Het probleem zit 'm in de handhaving. Er glippen nog veel beelden doorheen."

Een platform als Funda hóeft volgens de wet niet alles vooraf te controleren, zolang ze maar optreden bij een melding. Maar daar zit volgens hem wel een grens. "Hoe meer je als platform weet, hoe meer er van je verwacht mag worden."

Technisch gezien zou het platform meer kunnen doen. Instagram en TikTok herkennen bijvoorbeeld automatisch beelden die door AI-tools als AI zijn gemarkeerd en kunnen daar een label aan koppelen.

Ook de NVM ziet in de praktijk steeds vaker dat interieurfoto's worden bewerkt. Woordvoerder René Loman vindt dat bijvoorbeeld kleur- of lichtcorrecties 'erbij horen'. En een woning digitaal inrichten kan helpen om 'erdoorheen te kijken'. "Maar je mag de realiteit geen geweld aandoen."

Een zwembad toevoegen aan een tuin waar daar helemaal geen ruimte voor is, is volgens hem een voorbeeld van een ander verhaal. "Soms zie je echt hele gekke dingen." Dergelijke praktijken raadt de NVM sterk af. "Wij zeggen: zorg nou dat je een realistische voorstelling van de gang van zaken geeft. Je krijgt daar alleen maar teleurstelling van. Daar heeft niemand iets aan. De koper niet, de verkoper niet en de makelaar niet."

Hoewel de vereniging dus fel tegen AI-beelden die de realiteit vertekenen is, treedt het daar in principe zelf niet tegen op. Dat ligt volgens Loman bij Funda zelf.

En dan is er de wet. Sinds 2 augustus gelden de transparantieregels uit de Europese AI Act. Een fotorealistisch AI-beeld van een bestaande woning wordt al snel gezien als een deepfake.

Een makelaar die zo'n beeld plaatst, moet sinds begin deze maand duidelijk kenbaar maken dat het AI is, zichtbaar op het moment dat je het beeld ziet. "Een verstopt zinnetje in de advertentietekst volstaat dus niet."

"En dat label is absoluut geen vrijbrief", vult Hemstra aan. "Een keuken of een enorme hoekbank die fysiek niet in een ruimte past, geeft een misleidende voorstelling van zaken, met of zonder AI-label. Sfeer en styling mag je uiteraard visualiseren, maar afmetingen en verhoudingen moeten wel kloppen."

Als een koper daardoor een verkeerd beeld van de woning krijgt, kunnen volgens Hemstra verschillende juridische routes in beeld komen. Zo kan een koper zich tegenover de verkoper beroepen op dwaling. In theorie kan dat leiden tot vernietiging van de koop of aanpassing van de prijs. Daarnaast kan een makelaar zelf aansprakelijk zijn voor het verstrekken van misleidende informatie.

De grote vraag is wel of een koper kan aantonen dat de misleidende afbeelding daadwerkelijk bepalend was voor de aankoop. "Je koopt zelden een woning enkel op basis van foto's."

Toch is dat volgens hem in deze oververhitte woningmarkt geen vergezocht scenario, 'waarin je een kwartier samen met twintig anderen door een woning loopt'. "Het is niet gek dat je na een bezichtiging thuis de foto's er nog eens bij pakt en op basis daarvan een beslissing maakt. Als die foto's dan iets anders beloven dan dat het in werkelijkheid is.."